Como declarar imóvel no Imposto de Renda (guia completo)

Imóvel é um dos ativos que mais gera dúvida na declaração do IR — e também um dos que a Receita mais cruza. Declaração errada pode gerar malha fina, multa e até tributação de ganho de capital indevido. Siga este guia para fazer tudo certinho.

Quem é obrigado a declarar imóvel

Se você:

• Possui qualquer imóvel em 31/12 do ano-base (próprio ou em nome), ou
• Teve o patrimônio total acima de R$ 800.000 em 31/12,

é obrigado a declarar. Mesmo que o imóvel não tenha rendido nada durante o ano.

Onde declarar na DIRPF

Na declaração do IRPF, vá na ficha “Bens e Direitos”:

• Grupo 01 — Bens Imóveis
• Códigos específicos:
  • 01 — Prédio residencial
  • 02 — Prédio comercial
  • 03 — Galpão / terreno
  • 11 — Apartamento
  • 12 — Casa
  • 13 — Terreno
  • 14 — Terra nua
  • 15 — Sala ou conjunto
  • 99 — Outros bens imóveis

Dados obrigatórios a preencher

Para cada imóvel:

• Código do bem (lista acima)
• Localização (Brasil ou país)
• Discriminação: descreva com precisão — endereço, área, número de matrícula no cartório, data de aquisição, forma de pagamento, valor total pago (à vista, financiamento, permuta), etc.
• Situação em 31/12/2024 (valor)
• Situação em 31/12/2025 (valor)

O valor que vai nessas duas colunas é o custo de aquisição, não o valor de mercado atual.

Comprei um imóvel em 2025 — como declarar?

Imóvel novo ou usado pago à vista

• Em 31/12/2024: R$ 0,00 (você não tinha)
• Em 31/12/2025: valor pago (preço da escritura + ITBI + taxas de cartório)

Não atualize o valor pela valorização do imóvel. Continue usando o custo de aquisição nos próximos anos.

Imóvel financiado

• Em 31/12/2024: R$ 0,00
• Em 31/12/2025: soma de tudo que foi pago até 31/12:
  • Entrada
  • Parcelas quitadas no ano
  • ITBI e custos de cartório (entram no custo)

Nos próximos anos, você soma as novas parcelas pagas ao valor já declarado. No fim, o custo total será: entrada + todas as parcelas pagas (não a soma dos valores futuros do financiamento).

Imóvel comprado com FGTS

O valor usado do FGTS entra no custo de aquisição. Portanto some o FGTS à entrada e às parcelas pagas.

Vendi um imóvel em 2025 — como declarar?

Dois lados:

1. Na ficha “Bens e Direitos”

• Em 31/12/2024: custo de aquisição
• Em 31/12/2025: R$ 0,00
• Na discriminação, informe: “Imóvel vendido em [data] para [nome e CPF do comprador] por R$ [valor]“

2. Na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”

Se houve lucro (venda por valor maior que a aquisição, após correções), pode haver ganho de capital.

Cálculo do ganho de capital

Ganho = Valor de Venda − Custo de Aquisição Atualizado

Alíquota: 15% sobre o ganho (até R$ 5 milhões de ganho). Acima disso, progressivo até 22,5%.

Isenções — quando NÃO pago imposto na venda

• Único imóvel residencial (até R$ 440 mil, vendido sem ter outro nos últimos 5 anos)
• Reinvestimento em outro imóvel residencial dentro de 180 dias (isento total ou proporcional)
• Imóvel adquirido antes de 1969 (totalmente isento)
• Imóvel rural vendido por pequeno produtor em certas condições

Pra essas isenções, use o programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal — gera um documento que se importa para a DIRPF.

Tenho financiamento aberto — como declarar?

Saldo devedor

Você não declara o saldo devedor do financiamento como dívida em “Dívidas e Ônus” (apesar de existir a ficha). A regra é:

• Em “Bens e Direitos”: coloque só o valor que você efetivamente pagou até 31/12 (entrada + parcelas do ano).
• Não precisa lançar nada no campo de dívidas.

Atualização anual

A cada ano:

• Em 31/12 do ano X-1: valor somado até 31/12 do ano anterior.
• Em 31/12 do ano X: valor anterior + parcelas pagas no ano corrente.

Imóvel em nome de familiares ou do casal

Em nome de um só dos cônjuges (comunhão parcial)

Quem comprou o imóvel na declaração é quem declara. Se os dois contribuíram, o casal decide quem declara — mas deve ser consistente ao longo dos anos.

Em nome do casal (50% cada)

Cada um declara 50% do valor em sua ficha.

Imóvel de herança

Quem herdou declara pelo valor informado no inventário. Pode ter isenção de ganho de capital se vender.

Imóvel de filhos dependentes

O pai/mãe que declara o dependente declara o imóvel na própria declaração.

Imóvel alugado — como informar rendimentos

Se você aluga o imóvel, os aluguéis recebidos são rendimento tributável mensal (carnê-leão).

1. Use o programa Carnê-Leão mensalmente (ou anual).
2. No IRPF, os valores são importados.
3. O ganho mensal, após descontar o IPTU, corretagem, condomínio etc., é somado aos demais rendimentos tributáveis.

Se o inquilino é pessoa jurídica, ela já retém IR na fonte.

Benfeitorias e reformas

Reformas que valorizam o imóvel entram no custo de aquisição — guarde notas fiscais:

• Construção de cômodos
• Obra estrutural
• Piscina, jardim paisagístico
• Móveis planejados fixos

Isso reduz o ganho de capital na venda futura. Pintura e pequenos reparos não entram.

Multa e malha fina

A Receita cruza:

• Declaração do comprador × vendedor
• Escrituras registradas no cartório
• ITBI pago na prefeitura
• Financiamento declarado pelo banco (DIRF)

Divergências comuns:

• Comprador declarou R$ 300k, vendedor R$ 280k
• Esqueceu de informar compra (imóvel “novo” aparece no próximo ano)
• Somou valor errado no financiamento

Para evitar:

• Guarde todos os documentos (escritura, comprovantes de pagamento, ITBI, taxa de cartório, financiamento)
• Seja consistente ano a ano
• Use o programa GCAP mesmo quando há isenção

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